Bạn đang có ý định định cư Hoa Kỳ và đang lên kế hoạch mua nhà. Vậy hãy theo chân AhaViet tìm hiểu xem thị trường bất động sản đang như thế nào để có thể mua nhà ở Hoa Kỳ thành công nhé!
Sức hút thị trường bất động sản nhà ở Hoa Kỳ với nhà đầu tư quốc tế
Được coi là đất nước của tự do với nhiều cơ hội cho người nhập cư, Hoa Kỳ thu hút dân từ khắp nơi trên thế giới đến đây sinh sống, làm việc và học tập. Không chỉ có nền kinh tế hàng đầu thế giới với sự ổn định qua các biến động toàn cầu, Hoa Kỳ còn phát triển cơ sở hạ tầng mạnh mẽ, xây dựng chính sách an sinh xã hội toàn diện cùng hệ thống y tế, giáo dục tiên tiến hàng đầu.
Là một trong số ít quốc gia không có hạn chế hoặc thuế đối với nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản, Hoa Kỳ luôn là điểm đến hàng đầu cho nhà đầu tư quốc tế. Sự phát triển vượt trội của đất nước này tạo ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư bất động sản kiếm tiền thông qua cho thuê, tăng giá trị tài sản và lợi nhuận từ các hoạt động thương mại dựa trên bất động sản.
Mỗi năm, hàng chục tỷ đô la được các nhà đầu tư quốc tế đổ vào thị trường bất động sản nhà ở tại Hoa Kỳ, theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Hoa Kỳ (National Association of Realtor) cho năm 2022:
- Người nước ngoài đã chi khoảng 59 tỷ đô la để mua nhà tại Hoa Kỳ từ tháng 4 năm 2021 đến tháng 3 năm 2022
- Có 98.600 người nước ngoài mua nhà trong khoảng thời gian đó
- Trong số đó, 57% là người hiện đang cư trú tại Hoa Kỳ, bao gồm người nhập cư gần đây hoặc những người có thị thực không phải là người nhập cư như du học sinh, lao động…
Thủ tục pháp lý để mua nhà ở Hoa Kỳ
Cả công dân Mỹ và người nước ngoài khi mua nhà ở Mỹ đều phải tuân thủ các quy trình pháp lý cụ thể. Các khái niệm và thủ tục quan trọng trong quá trình giao dịch bất động sản tại Mỹ bao gồm:
- Văn kiện ràng buộc (binder): Được tạo ra sau khi giá cả đã được thương lượng giữa người mua và người bán. Đây là hợp đồng đầu tiên trước khi chính thức ký hồ sơ mua bán nhà. Văn kiện này chứa thông tin về địa chỉ nhà, tên của hai bên mua bán, giá bán đã thỏa thuận và nguồn tài trợ cho vay,.. Thời hạn của văn kiện ràng buộc kéo dài từ khi người mua đặt cọc cho đến ngày ký kết chính thức, thường là từ 30-90 ngày. (Theo hiệp hội môi giới BĐS quốc gia- NAR)
- Hồ sơ mua bán nhà (closing sale contract): Được tạo ra tại một công ty pháp lý Title company – đơn vị thực hiện các thủ tục pháp lý mua bán nhà đất tại Mỹ. Hồ sơ này bao gồm tất cả các giấy tờ liên quan đến người mua, thông tin về người bán, hợp đồng mua bán nhà ở Mỹ, các giấy tờ chứng nhận cần thiết. Đây là hồ sơ để trao đổi và ký kết giữa hai bên dưới sự chứng kiến của luật sư.
- Điều khoản xác nhận chuyển chủ quyền giúp người mua nhà ở Mỹ có được bản báo cáo về lịch sử chủ quyền (Title report) của ngôi nhà. Người mua cần đọc kỹ lịch sử chủ quyền, nên tham khảo ý kiến của luật sư chuyên nghiệp để xác định rõ vấn đề và tránh rắc rối tiềm ẩn; việc này giúp đảm bảo rằng ngôi nhà mua có giá trị xứng đáng với số tiền bỏ ra.
Để bảo vệ tài sản và đầu tư của mình, người mua nhà ở Mỹ cần mua bảo hiểm liên đới (liability insurance) và bảo hiểm chủ quyền nhà.Đến 99% giao dịch bất động sản tại Mỹ được thực hiện thông qua sự trung gian của môi giới. Công việc môi giới bất động sản tại Mỹ tuân theo quy định chặt chẽ và hoạt động khác biệt so với Việt Nam.
Để làm việc trong lĩnh vực này, Realtor (môi giới) phải hoàn thành các khóa học chuyên sâu về pháp lý, đạo đức nghề nghiệp, tài chính, hợp đồng, thuế và bảo hiểm; và phải thi để nhận chứng chỉ hành nghề theo quy định của từng bang. Họ phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt để bảo vệ an toàn cho cả người mua và người bán. Vì vậy, khi muốn mua nhà một cách an toàn tại Mỹ, tốt nhất là tìm đến Realtor để được tư vấn và hỗ trợ trong quá trình giao dịch.
Thuế và phí khi mua nhà ở Mỹ
Mọi khu vực ở Mỹ đều phải tuân theo 2 loại thuế chính: Liên bang và Tiểu bang. Khi mua và sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ, người mua cần hiểu rõ về các khoản thuế và chi phí liên quan:..
Phí dịch vụ Title Company (Escrow):
Dù mua bất động sản ở Mỹ cho mục đích ở hoặc kinh doanh, người mua không cần trả thuế chuyển nhượng. Thông thường, họ chỉ phải thanh toán các khoản phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (Title company hoặc Escrow). Các khoản phí này thường rất thấp, trung bình khoảng 1.500 USD nếu mua một căn nhà trị giá khoảng 300.000 USD (tương đương 0,5% giá bán). Tuy nhiên, nếu mua bằng vay ngân hàng, người vay sẽ phải chịu một khoản phí vay khá cao, khoảng 2-4% trên tổng số tiền vay.
Thuế nhà đất hàng năm:
Dù mua bất động sản ở Mỹ cho mục đích ở hoặc kinh doanh, người mua không phải trả thuế chuyển nhượng. Thông thường, họ chỉ cần thanh toán các khoản phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (Title company hoặc Escrow).
Các khoản phí này thường rất thấp, trung bình khoảng 1.500 USD nếu mua một căn nhà trị giá khoảng 300.000 USD (tương đương 0,5% giá bán). Tuy nhiên, nếu mua bằng vay ngân hàng, người vay sẽ phải trả một khoản phí vay khá cao, khoảng 2-4% trên tổng số tiền vay.
Chi phí quản lý khu vực (HOA)
Ngoài các khoản thuế và phí cố định hàng năm, chủ sở hữu nhà cũng phải trả các khoản phí dịch vụ công cộng như thu gom rác, làm sạch đường phố, gọi là hóa đơn tiện ích. Chi phí này thường dao động từ 60-80 USD cho mỗi căn nhà (giá thấp hơn đối với căn hộ chung cư).
Tổng cộng, một căn nhà trị giá 300.000 USD tại Mỹ sẽ phải chi trả khoản thuế và phí cố định trung bình hàng tháng khoảng 400 USD, không phân biệt việc sử dụng hay không. Các khoản thuế này cũng áp dụng tương tự cho các loại bất động sản thương mại như văn phòng, cửa hàng, khách sạn, căn hộ cho thuê…
Thuế lợi tức nếu cho thuê
Nếu bạn cho thuê căn nhà của mình, bạn sẽ phải đóng thuế lợi tức hàng năm. Thuế lợi tức bao gồm cả thuế liên bang và tiểu bang, thường là khoảng từ 12-20% lợi nhuận ròng (Net Income – tức là tiền thuê trừ đi tất cả các chi phí). Nếu bạn mua nhà nhưng không cho thuê, và căn nhà không tạo ra bất kỳ thu nhập nào, thì bạn sẽ không phải chịu khoản thuế này. Nếu bạn vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, lãi suất vay sẽ được trừ vào lợi nhuận thu được; do đó số tiền phải đóng thuế sẽ ít hơn.
Thuế khi bán nhà:
Ngược lại với người ma không cần phải nộp thuế khi chuyển nhượng; người bán, ngoài việc phải trả khoản chi phí thủ tục khoảng 0,5% trên giá bán, còn phải nộp thuế lợi tức nếu có lãi. Người Mỹ không bị giữ lại 10%, nhưng họ sẽ phải tự khai và nộp thuế này trong kỳ khai thuế hàng năm. Người nước ngoài khi bán sẽ bị giữ lại 10% giá trị bán ra, và sẽ được hoàn lại sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế lợi tức từ việc bán căn nhà.
Mọi người Mỹ đều có thể tránh được thuế lợi tức này nếu có thể chứng minh rằng căn nhà bán là nơi ở chính thức của họ. Một luật bổ sung cho phép một cặp vợ chồng Mỹ, khi bán một căn nhà mà họ đã sử dụng làm nơi ở, sẽ được miễn thuế lợi nhuận ròng từ 500.000 USD trở xuống. Điều kiện để xác định là chủ nhà đã sống tại đó ít nhất 2 năm trong vòng 5 năm trước khi bán.
Quy trình mua nhà tại Hoa Kỳ
Trái ngược với quy trình mua nhà tại Việt Nam, ở đó các bên chỉ cần thương lượng giá và sau đó chọn một văn phòng công chứng phù hợp để thực hiện giao dịch. Mua nhà tại Mỹ đi qua một quy trình thống nhất với tất cả các giao dịch, và luôn có sự tham gia của bên thứ ba để kiểm tra tính pháp lý của căn nhà. Nhà đầu tư nước ngoài được bảo vệ quyền lợi ngay từ giai đoạn đầu trong quá trình giao dịch.
Nếu bạn muốn mua nhà ở Mỹ, dưới tư cách là người mới nhập cư hoặc có visa H1-B, L1, F1, hoặc là nhà đầu tư nước ngoài, bạn cần tuân theo các bước sau:…
QUY TRÌNH MUA NHÀ HOA KỲ AN TOÀN & CHẶT CHẼ
1. Tìm kiếm nhà
Trong bước đầu tiên, nhà đầu tư sẽ cung cấp cho môi giới bất động sản của mình các yêu cầu về loại bất động sản mà họ đang tìm kiếm như vị trí, ngân sách, diện tích căn nhà… Nếu họ đã tìm thấy ngôi nhà phù hợp và muốn mua, môi giới sẽ hỗ trợ họ trong việc hoàn thiện giao dịch mua. Nếu chưa, môi giới sẽ tiếp tục tìm kiếm.
Nếu không, môi giới bất động sản sẽ tìm kiếm và sắp xếp để đưa khách hàng đến thăm các căn nhà trong các buổi mở cửa. Nếu nhà đầu tư không có mặt tại Mỹ, môi giới sẽ thực hiện tham quan, quay video hoặc phát sóng trực tiếp để khách hàng có thể xem.
Môi giới bất động sản đóng vai trò hỗ trợ khách hàng trong toàn bộ quá trình giao dịch mua nhà từ việc tìm kiếm, giải đáp các câu hỏi liên quan đến trường học, giao thông, hoạt động giải trí… và cung cấp thông tin tư vấn.
2. Chào mua & ký hợp đồng
Khi quý vị đã chọn được một bất động sản muốn mua, người môi giới bất động sản sẽ tư vấn về mức giá nên đưa ra cho người bán. Vì hầu hết các giá niêm yết đều có thể thương lượng và có nhiều người khác cũng quan tâm đến bất động sản đó, quý vị nên tin tưởng vào sự chuyên nghiệp của môi giới để thực hiện việc thương lượng.
Khi quý vị đưa ra đề nghị, người bán có ba lựa chọn: chấp nhận, từ chối hoặc đề xuất mức giá khác. Nếu họ chấp nhận đề nghị của quý vị, hợp đồng sẽ được kí kết và quý vị cần chuyển khoản cọc trong vòng 48 giờ. Số tiền cọc thường dao động từ 1-5% giá trị căn nhà, tùy thuộc vào quy định của từng bang. Số tiền này cùng với phần còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản ký quỹ cho đến khi giao dịch hoàn tất.
3. Kiểm tra nhà
Đây là bước quan trọng nhất trước khi bạn nhận bàn giao tài sản mới của mình. Sau khi ký hợp đồng với môi giới bất động sản chuyên nghiệp, bạn sẽ thuê một bên thứ ba chuyên về kiểm định. Nhân viên kiểm tra sẽ xem xét các khiếm khuyết trong cấu trúc hoặc hư hỏng và đảm bảo rằng ngôi nhà có cấu trúc ổn định và tất cả các hệ thống hoạt động. Một báo cáo chi tiết về tình trạng của căn nhà sẽ được gửi cho bạn.
Trong giai đoạn này, môi giới BĐS có thể đàm phán về giá cả và chi phí sửa chữa của căn nhà nếu báo cáo kiểm định chỉ ra nhiều vấn đề cần phải khắc phục, đặc biệt là liên quan đến mối mọt, thảm sàn…
4. Chuyển tiền vào tài khoản bảo chứng công ty Title
Tất cả các giao dịch mua bán bất động sản tại Hoa Kỳ đều cần thông qua công ty pháp lý (Title Company). Sau khi ký hợp đồng mua nhà, công ty Title Company sẽ cung cấp cho người mua một báo cáo và tổng hợp chi tiết về số tiền cuối cùng trong giao dịch.
Báo cáo từ Title Company sẽ thể hiện lịch sử chủ sở hữu trước đó của tài sản và mọi trách nhiệm pháp lý liên quan đến tài sản đó. Báo cáo này rất quan trọng để bảo vệ người mua. Mọi khoản nợ liên quan đến tài sản cần được giải quyết bởi người bán trước khi chuyển quyền sở hữu cho người mua.
Sau khi nhận báo cáo và bảng chi phí cuối cùng liên quan đến giao dịch, người mua sẽ chuyển số tiền còn lại vào tài khoản bảo chứng và tiếp tục quá trình nhận bàn giao nhà.
5. Nhận bàn giao nhà và trở thành chủ sở hữu
Thường thì từ khi ký hợp đồng mua đến khi nhận bàn giao nhà sẽ mất khoảng 30 ngày, hoặc có thể thương lượng. Người mua có thể ủy quyền cho người thân hoặc môi giới BĐS của mình để nhận bàn giao nhà nếu họ không có mặt tại Hoa Kỳ.
Khi nhận bàn giao nhà, bạn sẽ được sở hữu và phải ký nhiều giấy tờ. Đầu tiên, người bán sẽ ký chứng thư chuyển quyền sở hữu cho bạn. Chứng thư là tài liệu quan trọng vì nó chứng minh quyền sở hữu. Người bán sẽ ghi tên bạn vào Chứng thư, và chữ ký của họ chứng minh rằng họ đã chuyển tài sản cho bạn. Tiếp theo, một nhân viên của công ty Title sẽ công chứng tài liệu và ghi lại nó tại văn phòng chính quyền địa phương. Người bán sẽ giao chìa khóa cho bạn và bạn có thể chuyển đến bất cứ lúc nào.
Xem thêm nhiều thông tin ở Mỹ trên: AhaViet – Rao vặt người Việt ở Mỹ, Hoa Kỳ